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Toute l'actualité du crowdfunding, de l'économie collaborative et de la FinTech
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Projets à financer | WYNN PATRIMOINE
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Immobilier - Nancy (54)
Refinancement de cellules commerciales louées
Date de création :
2017
Nombre de salariés :
1
Chiffre d'affaires (2023) :
7 429 €
La société SAS WYNN Patrimoine (SIREN 850445685), au capital de 1000€, est une société créée en 2019 par Monsieur Julien COFFION, spécialisée dans la réalisation d’opérations de construction destinées à la vente et dans les opérations de marchands de biens (achat revente).
Organigramme
La société est détenue par le gérant et la holding Immobilier Invest (SIREN 501448138) créée en 2007. Immobilier Invest dispose d'un actif immobilisé valorisé à plus de 2 millions d'euros (terrains et constructions). Au 30/06/2023, la société disposait de presque 2 millions de fonds propres (renforcement du haut de bilan par l'affectation du résultat).
Spécialiste en immobilier d’entreprise sur le Grand Est, Julien COFFION a réalisé la promotion d’immeubles neufs tels que EDF à Maxéville pour 3.200 m² ou encore l'UDAF de Moselle pour 1.500 m².
Vous pouvez retrouver sur ce lien les différentes opérations en cours de l'opérateur (regroupées sous la marque Wynn).
Un des projets du groupe :RIVEPARC MESSEIN a été accompagné par PretUp en avril 2024 pour un montant financé de 366 500€. Vous pouvez consulter le projet ici
Description du programme immobilier dans la périphérie Sud de Nancy
La ZAC de Neuves maisons se situe en périphérie de Nancy. Elle est implantée au cœur du Grand Est, à 13 Km de Nancy. Cette zone est à proximité immédiate des autoroutes ( à 5 Km de l’autoroute axe Luxembourg – Dijon et Paris – Strasbourg - A33, A330, A31) et du canal de l'Est. Ancienne friche sidérurgique, celle-ci est désormais un quartier mixte, accueillant des maisons d'habitations, des entreprises et des équipements publics. 7 500 m2 de terrain et deux bâtiments de 2 800 m2 accueillent désormais une trentaine d'entreprises artisanales regroupant une centaine d'emplois.
En effet, en 2006, la CCMM a entièrement requalifié la friche industrielle du Champ le Cerf pour en faire une zone artisanale de haute qualité. 2200 m2 de bâtiments ont été créés à cette époque. Ils comprennent 14 cellules de 80 à 220 m2 composés d'une partie atelier et d'une partie bureaux/sanitaires. Sa practicité est son point fort. Il est accesible aux PL (portes sectionnelles donnant sur l'espace atelier), à l'entrée de Neuves-Maisons (côté Messein).
La société Wynn patrimoine est aujourd'hui propriétaire de 5 cellules d’activités et bureaux d’une surface totale de 638 m2.
Les cellules sont en partie louées (une cellule est encore vacante : la numéro 4 cf. plan ci-dessous).
Les locataires en place sont des sociétés qui souhaitent devenir propriétaires de leurs locaux. Une des sociétés est dans l'attente d'une réponse de financement, les autres déposeront un dossier en 2025 via la production de leur prochain bilan.
Plan des locaux commerciaux
Le financement PretUp porte sur les lots numéro 1, 3, 4, 5 et 8.
Ces cellules sont sous baux dont le loyer permet de couvrir les échéances PretUp.
Valeur des cellules
Les cellules sont intégralement aménagées avec partie bureaux, sanitaires, dépôt chauffé.
Leur surface est idéale pour les artisans et PME et relativement rare sur le marché.
Le prix de vente total est de 715K€. Ce montant est la valeur d’expertise et de commercialisation estimée par des acteurs locaux de l'immobilier d'entreprise tels que BNP Real Estate, Acte CBRE, PJR…
Calendrier de l'opération
Bilan financier de l'opération
Le coût d'acquisition est de 500k€ (acquisition + frais) et le prix de revente est de 715k€ soit une marge nette de 13% environ 90k€
Monsieur Julien COFFION, 42 ans, propose du Conseil en immobilier d'entreprise avec l'enseigne Aaron Cooper depuis 2011. Il était auparavant consultant chez Arthur Loyd entre 2003 et 2011, entreprise dans le même domaine d'activités.
Refinancement de cellules commerciales louées
La société WYNN Patrimoine sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 500 000€ sur 18 mois à un taux fixe de 9,5% pour refinancer des cellules commerciales dans la zone d'activités de Neuves Maisons.
Les fonds collectés permettront de financer une partie des fonds propres d'un projet commercial premium situé en banlieue de Nancy dont le plan de financement s'élève à 4 millions d'euros prévu sur le 1er trimestre 2025.
Le crédit proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 18 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra grâce à un refinancement bancaire (réitération authentique de la promesse d'achat par les locataire des cellules). Le projet sera réalisé dès la mise en place financement et la mensualité sera de 4373€.
Le règlement des intérêts du financement PretUp est sécurisé par le versement des loyers.
Vous trouverez ci-dessous un schéma explicatif du déroulement du financement :
La société WYNN Patrimoine sur l'année 2023 à un résultat net qui s'élève à 133.509 €. Résultat affecté en haut de bilan, ce qui lui permet de renforcer ses fonds propres qui s'élèvent à 140 735€.
Pour l'année 2023, le CA est uniquement composé des loyers encaissés depuis décembre pour un montant de 7429€. La société a réalisé 3 ventes en fin d’années sous compromis pour des montants de 145.000 €, 135.000 € et 275.000 € soit un total de 555.000 €.
Les cellules sont louées à des artisans qui souhaitent à posteriori devenir propriétaires. Les loyers encaissés permettront à WYYN PATRIMOINE de faire face au remboursement des intérêts PretUp ce qui sécurise le financement.
La société n’a pas d’endettement financier à l’exception des comptes courants d’associés.
La société a été rattachée à la classe de risque B- / Risque faible déterminée par la cotation interne de PretUp dont le calcul se trouve dans l’analyse financière de l’entreprise ci-jointe.
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible sur ce lien.
Dans le cadre de la nouvelle réglementation européenne PSFP (plateforme de services de financement participatif / règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020), vous trouverez ci joint la Fiche d'Informations Clés pour les Investisseurs récapitulant toutes les informations nécessaires sur l'investissement.
Caution personnelle et solidaire notariée
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle notariée a été demandée au dirigeant à hauteur du montant de financement PretUp. L’analyse patrimoniale du porteur de projet menée par nos équipes, notamment au regard de ses revenus ainsi que de son patrimoine immobilier net, nous a permis d’établir la cohérence de cette sûreté prise dans le financement de cette opération.
Garantie hypothécaire de premier rang
Une hypothèque de 1er rang sera mise en place sur le bien au profit des prêteurs.
En droit immobilier, une hypothèque est une sûreté réelle. La prise d’hypothèque est une démarche ayant la forme d’un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Une hypothèque peut être de premier ou de second rang. Le rang détermine l’ordre de priorité entre les différents organismes qui détiennent une garantie hypothécaire sur un même bien.
Ci-dessous les ratios de couverture du projet, le Loan to value (LTV) dans cette opération est de 70%:
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès, frais de dossier et frais de gestion).
PretUp facture à l'emprunteur :
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.
Il est porté à l’attention des investisseurs qu'aucun conflit d’intérêt n'a été identifié sur ce projet.
| Les points positifs du projet | Les points d'attention du projet |
|---|---|
| Le profil du dirigeant | Contexte actuel du marché de l'immobilier commercial |
| Emplacement de qualité et ZAC déjà construite | Risque de non paiement des locataires en place |
| Cellules commerciales louées | Obtention d'un financement bancaire par le locataire |
Nous attirons l’attention de nos investisseurs sur les dispositions suivantes :
Investir dans un projet de financement participatif comporte des risques, y compris le risque de perte totale ou partielle du capital investi. L’investissement n’est pas couvert par les systèmes de garantie des dépôts ni par les systèmes d’indemnisation des investisseurs.
Le retour sur investissement n’est pas garanti. Ceci n’est pas un produit d’épargne, et il est conseillé de ne pas investir plus de 10 % de son patrimoine net dans des projets de financement participatif.
L’investisseur non averti bénéficie d’un délai de réflexion de 4 jours à compter de l’émission de son offre pour la retirer.