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Toute l'actualité du crowdfunding, de l'économie collaborative et de la FinTech
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Projets à financer | MDB LABBE
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Immobilier - Saint-Paul (97)
Financement d'une opération d'achat revente à Saint Paul (Ile de la Réunion)
Date de création :
2024
Nombre de salariés :
1
Chiffre d'affaires (2023) :
0 €
La SAS MDB LABBE (SIREN 929440303) a été créée en juin 2024 par Monsieur Mikaël LABBE afin de réaliser des opérations de marchand de biens à la Réunion, plus particulièrement dans la région de Saint Paul, à l’ouest de l’île (avec un capital social de 20 000€).
La société est détenue par la holding LABBE INVEST (928419464), récemment créée elle aussi, et par M. LABBE en direct.
Pour cette première opération, M. LABBE s’est fait accompagner par le réseau Green Bull, qui a assuré sa formation en immobilier ainsi qu’un audit sur la faisabilité et la rentabilité de son projet.
Projet immobilier :
La projet consiste à acquérir un appartement 3 pièces d’une surface de 62m2 à Saint Paul, dans le quartier de Saint Gilles Les Hauts.
L’appartement, situé au premier étage d'une petite copropriété, comprend deux chambres et bénéficie de deux terrasses de 12m2 et 8m2.
Il est situé au centre du quartier, à proximité des commerces et services.
Travaux et DPE :
Des travaux de rénovation sont prévus afin de remettre le bien au goût du jour et de faciliter sa revente :
Ces travaux ne nécessitent pas d'autorisation d'urbanisme ni de déclaration spécifique.
Le DPE n'étant pas obligatoire à ce jour dans les départements d'outre mer, ce diagnostic n'a pas été réalisé.
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Phases du projet :
La compromis a été signé en février 2024.
La date de réitération de l’acte authentique est prévue début juillet.
Stratégie de commercialisation :
L’appartement s’adressera en priorité à des acheteurs à la recherche d’une résidence principale, le quartier de Saint Gilles les Hauts étant principalement résidentiel.
Toutefois, sa proximité avec la station balnéaire de Saint Gilles Les bains, située en contrebas, pourrait également attirer les investisseurs ayant un projet locatif.
Plan de financement :
Le financement PretUp de 115K€ sera complété par un apport de M. LABBE à hauteur de 77K€ (incluant le BFR), soit 40% du coût total de l’opération. Cet apport permettra de couvrir l’intégralité des frais liés au financement PretUp et les travaux.
Par précaution, bien que la revente soit prévue dans les 6 mois, le besoin en fonds de roulement lié au remboursement des mensualités PretUp (intérêts et commissions de gestion) a été estimé sur 9 mois.
Bilan financier et marge de l’opération :
Le cout total de l’opération s’élève à 192K€, incluant
L'acquisition se fait en dessous du prix du marché (2338€ / m2) compte tenu du besoin du vendeur de céder rapidement son bien et des frais à engager pour le rénover.
Le prix de vente a été fixé à 262 500€ soit 4234€/m2, dans la moyenne haute des prix constatés sur le marché pour des biens similaires, l'appartement étant vendu après rénovation totale.
Selon les données des valeurs foncières, le prix de vente constaté sur les T3 dans le quartier de Saint Gilles Les Hauts en 2023 allait de 3900€ à 4300€.
M. LABBE a également obtenu deux estimations d’agents immobiliers à 260K€ et 280K€ net vendeur, qui corroborent son prix de vente cible.
Avec une revente au prix cible, l’opération permet de dégager une marge brute confortable de 34% (90K€). Après déduction des frais de financement et de garantie, la marge nette prévisionnelle serait de 70K€ soit 27% du prix de vente.
Dans un scenario défavorable, avec un prix de vente réduit de 15% par rapport au prix cible, l’opération serait toujours rentable avec une marge nette maintenue à 31K€ (14%).
Calendrier :
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Monsieur Mikaël LABBE est né en 1973. Après 15 ans d’expérience dans le domaine du contrôle de gestion, il se lance dans l’entreprenariat en 2016 en créant Run Aqua Bike, un centre de sports aquatiques à Saint Gilles Les Bains (actuellement mis en location-gérance) puis il devient en 2019 co-gérant d’un magasin Proxi à Saint Gilles Les Bains.
En 2023, il cède ses parts après avoir effectué une formation pour se lancer dans l’activité de marchand de biens. En 2024, il créée la holding LABBE INVEST puis la société MDB LABBE afin de réaliser sa première opération.
Financement d'une opération d'achat revente à Saint Paul (Ile de la Réunion)
La SAS MDB LABBE sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 115 000€ sur 12 mois à un taux fixe de 10.50% pour financer l’acquisition d’un appartement à Saint Gilles Les Hauts (Réunion).
Le crédit proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 12 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra grâce à la marge dégagée par la revente du bien. Le projet sera réalisé sur le mois de juillet et la mensualité sera de 1101.70€.
Sur ce projet, le prêt sera uniquement mis en place quand les conditions suspensives, ci-dessous, auront été levées :
Un délai sera nécessaire entre la collecte des fonds et la signature de l’acte authentique chez le notaire et la mise en place de l'hypothèque. La mise en place du financement interviendra début juillet. La première échéance de ce projet sera probablement fixée le 05/08/2024.
La société ayant été créée récemment, elle ne dispose pas encore de bilan.
La société a été rattachée à la classe de risque "C- "/ Risque modéré déterminée par la cotation interne de PretUp dont le calcul se trouve dans l’analyse financière de l’entreprise ci-jointe.
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible sur ce lien.
Dans le cadre de la nouvelle réglementation européenne PSFP (plateforme de services de financement participatif / règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020), vous trouverez ci joint la Fiche d'Informations Clés pour les Investisseurs récapitulant toutes les informations nécessaires sur l'investissement.
Caution personnelle et solidaire notariée
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle a été demandée au nom de Monsieur Mikaël LABBE à hauteur du montant de financement PretUp.
L’analyse patrimoniale du porteur de projet menée par nos équipes, notamment au regard de ses revenus ainsi que de son patrimoine immobilier net, nous a permis d’établir la cohérence de cette garantie prise dans le financement de cette opération.
Garantie hypothécaire de premier rang
Une hypothèque de 1er rang sera mise en place sur le bien situé 57 rue Joseph Hubert 97460 SAINT PAUL au profit des prêteurs. Le ratio LTV (Loan to value - montant du prêt rapporté à la valeur de la garantie) est de 79%.
En droit immobilier, une hypothèque est une sûreté réelle. La prise d’hypothèque est une démarche ayant la forme d’un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Une hypothèque peut être de premier ou de second rang. Le rang détermine l’ordre de priorité entre les différents organismes qui détiennent une garantie hypothécaire sur un même bien.
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès, frais de dossier et frais de gestion).
PretUp facture à l'emprunteur :
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.
Il est porté à l’attention des investisseurs qu'aucun conflit d’intérêt n'a été identifié sur ce projet.
| Les points positifs du projet | Les points d'attention du projet |
|---|---|
| Expérience de l'opérateur dans la gestion d'entreprises | Absence d'expérience dans le secteur de l'immobilier |
| Rentabilité du projet | Société récente |
| Garanties solides | Contexte général du marché de l’immobilier impactant les délais de commercialisation |
Nous attirons l’attention de nos investisseurs sur les dispositions suivantes :
Investir dans un projet de financement participatif comporte des risques, y compris le risque de perte totale ou partielle du capital investi. L’investissement n’est pas couvert par les systèmes de garantie des dépôts ni par les systèmes d’indemnisation des investisseurs.
Le retour sur investissement n’est pas garanti. Ceci n’est pas un produit d’épargne, et il est conseillé de ne pas investir plus de 10 % de son patrimoine net dans des projets de financement participatif.
L’investisseur non averti bénéficie d’un délai de réflexion de 4 jours à compter de l’émission de son offre pour la retirer.