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Projets à financer | INVESTIS VEROONE
Immobilier - Pierre-Bénite (69)
Financement acquisition immobilière pour revente
120 001 €
120 001 € / 120 001 €
Taux par an
10,50 %
Durée
12 mois
Financé en
58 minutes
Profil amortissement : In Fine (Remboursement du capital à la fin du prêt)
Diversifiez vos investissements pour minimiser les risques et augmenter votre Taux de Rendement Interne !
Date de création :
2012
Nombre de salariés :
1
Chiffre d'affaires (2023) :
79 258 €
L’EURL INVESTIS VEROONE (SIREN : 539 592 535) a été créée en 2012. Elle est située à OULLINS à côté de LYON. Depuis 2023, la société s’est spécialisée dans l’activité de marchands de biens après avoir cédé sa branche d’activité consacrée au diagnostic immobilier.
La société est détenue à 100 % par Monsieur Nicolas VEROONE, le Gérant.
Projet immobilier :
Le projet consiste au financement de l’acquisition d’un appartement F3 de 55m2 au 7e étage de la résidence Beauvisage, orientée Sud/Sud-Ouest et située au 112 rue Professeur Beauvisage, 69008 LYON 8 (cadastre BE / 121, surface totale 00 ha 22 a 76ca).
Le 8e arrondissement de LYON est essentiellement résidentiel. L’appartement se situe à proximité de toute commodité et des lieux d’activité économiques et culturelles (CFAI, Hôpital Jean MERMOZ, Médiathèque du Bachut - Marguerite Duras, etc.). La ligne de Tram 6 passe dans la rue de l’immeuble et permet d’accéder facilement vers toute l’agglomération.
Ce projet constitue une « opportunité immobilière » par rapport au contexte du marché. En effet, le marché immobilier à LYON est saturé avec une pénurie d’offre de biens à vendre ou de biens à louer. Cette tendance favorise des prix au m² globalement élevé (compter en moyenne 5 900 €/m² pour les maisons et 4.450 €/m² pour les appartements).
Immeuble « Beauvisage » - Arrêt de Tram Grand Rouge – Santy
L’immeuble se situe dans le 8e arrondissement de Lyon, au sud-est de Lyon
Description du bien :
Travaux et stratégie de commercialisation
Des petits travaux de rafraichissement sont prévus en particulier sur les sols, les peintures murales et l’électricité. La durée de ses travaux est prévue à moins d’une semaine. La commercialisation du bien débutera en même temps dès le début la fin du mois de juin.
Aucune déclaration auprès du service de l'urbanisme n'est nécessaire sur cette opération immobilière.
Photos du biens :
Plan schématique du bien :
Phases du projet :
Plan de financement :
Le besoin en fonds de roulement a été calculé de façon prudente. Il inclut les frais de garanties, les charges d’intérêts et les frais de collecte. Les travaux de rafraîchissement ont été estimés à 5 000 €. Ils seront réalisés par le Monsieur VEROONE.
Bilan financier de l'opération :
Prix de l'immobilier dans le secteur
Le bien sera mis en vente au prix de 190 000 €, soit 3 445 € / m2. Par précaution, le bilan financier PretUp a été calculé sur la base d’un prix de vente à 185 000 €, soit une baisse de 2,7 % qui pourrait correspondre à un prix de vente négocié.
A Lyon 8, le prix moyen du m² se situe autour de 3 775 € / m²(sources : MeilleursAgents / Les Notaires) et peut varier selon le cachet, l’habitabilité, les travaux de rénovation, l’exposition, l’étage, etc.
Monsieur Nicolas VEROONE, né en 1981, est le Gérant de l’EURL INVESTIS VEROONE et associé unique.
Monsieur VEROONE connaît très bien le marché immobilier lyonnais. Il a été agent immobilier durant 4 ans avant de créer son entreprise de diagnostic immobilier en 2012. Il a par ailleurs déjà réalisé des opérations immobilières locatives à titre privé.
Retrouver le profil LinkedIn du dirigeant en cliquant ici.
Financement acquisition immobilière pour revente
La société INVESTIS VEROONE sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 120 000 € sur 12 mois à un taux fixe de 10,50 % pour financer l’acquisition d’un appartement situé rue Beauvisage à LYON.
Le crédit proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 12 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra grâce à la marge dégagée par la revente du bien. Le projet sera réalisé sur le mois de juin 2024 et la mensualité sera de 1 000 €.
Sur ce projet, le prêt sera uniquement mis en place quand les conditions suspensives, ci-dessous, auront été levées :
Un délai sera nécessaire entre la collecte des fonds et la signature de l’acte authentique chez le notaire et la mise en place de l'hypothèque. La mise en place du financement interviendra d'ici la fin du mois de juin. La première échéance de ce projet sera probablement fixée le 05/08/2024.
Rentabilité du projet :
Cette opération vise un chiffre d'affaires de 185 k€ et un coût de revient de 167 k€, dégageant ainsi une marge nette de 18 k€ après les frais financiers, soit environ 10 % du chiffre d'affaires. Une marge d'opération assez faible, à rapprocher du montant du bien visé avec un seul lot à commercialiser.
Les quelques travaux ont été estimés à environ 5 k€ (pas d'aléas sur le budget travaux en raison des travaux à réaliser)
La demande est forte pour ce type d’appartement à Lyon. Le bien est mis en vente directement après son acquisition. Le chiffre d’affaires est conforme aux estimations des professionnels de l’immobilier implantés dans le secteur.
La société, créée en 2012, avait pour activité jusque 2023 la réalisation de diagnostics immobiliers. Désormais, elle est consacrée uniquement à l’activité de marchand de bien (changement d'activité effectuée au niveau du Tribunal de Commerce)
La nature d’activité ayant changé, il n’est pas pertinent de s’appuyer sur les données comptables des exercices précédents pour donner une appréciation à jour de la situation économique et financière de la société.
A noter que le chiffre d’affaires 2023 était de 79 k€, pour un résultat net après impôts de 35 k€. Au 31/12/2023, la société dispose de capitaux propres de 66 k€ ; soit 84 % du total bilan. Les dettes financières sont de 3 k€. Le montant de la cession de la branche d’activité diagnostic immobilier était de 60 000 €.
Cotation
La société a été rattachée à la classe de risque C+ / Risque modéré déterminée par la cotation interne de PretUp dont le calcul se trouve dans l’analyse financière de l’entreprise ci-jointe.
Autres informations sur le projet
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50 % du montant recherché. A partir de ce seuil, le dirigeant décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible sur ce lien.
Dans le cadre de la nouvelle réglementation européenne PSFP (plateforme de services de financement participatif / règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020), vous trouverez ci joint la Fiche d'Informations Clés pour les Investisseurs récapitulant toutes les informations nécessaires sur l'investissement.
Afin de couvrir le risque de défaillance :
1. Caution notariée du dirigeant :
Une caution solidaire et personnelle notariée a été demandée au dirigeant à hauteur du montant de financement PretUp. L’analyse patrimoniale du porteur de projet menée par nos équipes, notamment au regard de ses revenus ainsi que de son patrimoine immobilier net, nous a permis d’établir la cohérence de cette garantie prise dans le financement de cette opération.
2. Hypothèque de rang 1 inscrite sur le bien immobilier
Une hypothèque de 1er rang sera mise en place sur le terrain au profit des prêteurs. En droit immobilier, une hypothèque est une sûreté réelle. La prise d’hypothèque est une démarche ayant la forme d’un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Une hypothèque peut être de premier ou de second rang. Le rang détermine l’ordre de priorité entre les différents organismes qui détiennent une garantie hypothécaire sur un même bien.
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès, frais de dossier et frais de gestion).
PretUp facture à l'emprunteur :
- Au montage du dossier : 5 % TTC du montant collecté + 250 € TTC de frais de dossier.
- Frais de gestion calculés sur une base mensuelle de 0.0833 % HT du capital restant dû.
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.
Il est porté à l’attention des investisseurs qu'aucun conflit d’intérêt n'a été identifié sur ce projet.
Les points positifs du projet | Les points d'attention du projet |
---|---|
Profil et expérience du dirigeant | Contexte général du marché de l’immobilier impactant les délais de commercialisation |
Garanties solides (hypothèque de 1er rang et cautions notariées) | Risque homme clé |
Marché immobilier dynamique à Lyon | Marge limitée si vente en deçà du prix visé |
Nous attirons l’attention de nos investisseurs sur les dispositions suivantes :
Investir dans un projet de financement participatif comporte des risques, y compris le risque de perte totale ou partielle du capital investi. L’investissement n’est pas couvert par les systèmes de garantie des dépôts ni par les systèmes d’indemnisation des investisseurs.
Le retour sur investissement n’est pas garanti. Ceci n’est pas un produit d’épargne, et il est conseillé de ne pas investir plus de 10 % de son patrimoine net dans des projets de financement participatif.
L’investisseur non averti bénéficie d’un délai de réflexion de 4 jours à compter de l’émission de son offre pour la retirer.