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Projets à financer | AVALON #3
Partager ce projet :
Immobilier - Rixheim (68)
Financement d'une opération de marchands de biens à Mulhouse
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Date de création :
2018
Nombre de salariés :
1
Chiffre d'affaires (2023) :
82 669 €
La SAS AVALON (SIREN : 837858216), créée en 2018 à Rixheim en Alsace, est une société de type « foncière-holding ». Elle effectue principalement des investissements immobiliers à but locatif en visant des locataires de qualité. Elle a diversifié son portefeuille locatif dans plusieurs secteurs d’activités : résidence sénior, commerce, bureaux, location meublée, habitation résidentielle, etc.
Gouvernance
La société est une structure familiale dirigée par Monsieur Florent MIRBEY. Elle détient des participations dans les sociétés :
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Projet immobilier
Le projet consiste au financement de l’acquisition d’un ensemble immobilier situé au 70 rue de Soultz à Mulhouse. L’ensemble immobilier est composé de :
Le bien se trouve dans un quartier résidentiel proche de tout commerce, des axes autoroutiers, et des lieux d’activité économiques. La rue est desservie par la ligne 1 du tram et permet d’accéder facilement à toute l’agglomération dont le centre ville et la gare TGV. Mulhouse est une agglomération comptant près de 250 000 habitants. Elle est située au cœur d’un des plus grands bassins industriels d’Europe. La ville profite de sa proximité immédiate avec la Suisse et l’Allemagne.
Description du bien
Composition de l’ensemble immobilier :
- L’appartement du 1er étage est de type F4 de 85 m²
- L’appartement du 2ème étage est de type F4 de 73 m²
> La mise en copropriété sera réalisé en même temps que l’acquisition de l’ensemble.
> De menus travaux sont prévus dans le local commercial à hauteur de 5 000 €. Le futur locataire réalisera ses propres aménagements. La cellule réfrigérée a déjà été retirée.
> Les appartements sont habitables en l’état. Les cuisines restent semi-équipés.
> L’ensemble immobilier est classé énergie [D]
Les biens d’habitation seront mis en vente au prix de 190 000 €, soit 1 202 € / m2. Le prix est conforme à la moyenne du quartier, dont la fourchette se situe entre 1 000 € et 1 450 € le m² d’après le site internet Meilleursagents.com.
Le local commercial sera loué à une entreprise à partir du 1er avril 2025 (bail signé).
Les 2 appartements
Le local commercial
Calendrier du projet
> La vente des lots et le refinancement via le prêt bancaire permettront à la SAS AVALON de rembourser le prêt PretUp.
Bilan financier de l'opération
Le coût d’acquisition est de 317 k€ comprenant les frais d’agence, de notaire et de mise en copropriété. Des petits travaux sont prévus à hauteur de 5 000 € uniquement pour le local commercial.
Monsieur Florent MIRBEY, né en 1991, est le Président de la société SAS AVALON.
Il est également dirigeant de la société COLOMBUS PARTNER qui est spécialisée dans l'immobilier commercial.
Auparavant, Monsieur MIRBEY a travaillé chez BNP Paribas Real Estate en tant que consultant en immobilier d'entreprise, négociation de baux, conseils et accompagnements des sociétés, optimisation des surfaces, recherche de locaux, vente à investisseur, etc.
Retrouver son profil LinkedIn en cliquant ici.
Financement d'une opération de marchands de biens à Mulhouse
La SAS AVALON sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 280 000 € sur 9 mois à un taux fixe de 11 % pour financer un projet de marchands de biens à Mulhouse, en Alsace.
Le crédit proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
Le remboursement du financement PretUp interviendra grâce à la marge dégagée par la revente 2 lots d’habitation et le refinancement bancaire du local commercial qui sera loué (bail signé).
Le projet sera réalisé sur le mois de novembre et la mensualité sera de 2 567 €.
Financements antérieurs
La SAS AVALON bénéficie de 2 financements PretUp en cours sans incident de paiement :
Cette ligne sera remboursée sur le mois de janvier 2024 grâce au produit de la vente du local commercial (sous compromis de vente)
Cette ligne sera remboursée vers mars/avril 2025
Plan de financement initial
La société autofinance 62 k€ ; soit 18 % du projet global.
Le local commercial sera refinancé par un prêt bancaire de minimum 130 k€ avant la mise en location. Le bail avec le professionnel a déjà été signé et débute le 1er avril 2025.
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Délai juridique l’opération
Sur ce projet, le prêt sera uniquement mis en place quand les conditions suspensives, ci-dessous, auront été levées :
Rentabilité du projet sur 2 niveaux
1er niveau : la revente des lots d’habitation
La revente des 2 logements est prévue pour 190 k€. Avec un coût d’acquisition des 2 logements de 148 k€ et des frais financiers du projet estimé à 15 k€ (au prorata de l’ensemble immobilier), la marge nette serait de 26 k€, soit 14 % du prix de vente.
2nd niveau : mise en location du local commercial à partir d’avril 2025 (bail signé)
La location du local commercial permettra de dégager une rentabilité brute [loyer/échéance de prêt] de 30 %. La demande de financement bancaire est en cours. La banque sollicitée attend l’acte de propriété pour formaliser sa proposition. Le prêt PretUp sera soldé à l’issue du refinancement bancaire.
Remboursement de la ligne / Commercialisation
Sur l’exercice 2023, la société AVALON a réalisé un chiffre d’affaires de 83 K€ pour un excèdent brut d’exploitation de 13 k€.
Avec la hausse des actifs corporels financés par des prêts, les dotations aux amortissements (36 k€) et les charges financières (26 k€) ont fortement progressés alors que les loyers ont débuté qu'en cours d’année. Les revenus de ses investissements seront plus marqués sur l’exercice 2024.
L’entreprise a augmenté son parc locatif courant 2023. On retrouve ainsi à l’actif de son bilan des immobilisations corporelles (terrains et constructions) dont la valeur net comptable se situe à 1,1 M€.
Les dettes financières sont composées de 975 K€ de prêts bancaires à moyen et long terme (souscrits pour l’acquisition de biens immobiliers) et de 251 k€ de comptes courants d’associés (apport sur les projets).
Synthèse des biens loués par le Groupe AVALON :
Cotation
La société a été rattachée à la classe de risque [ C+] Risque « modéré » déterminée par la cotation interne de PretUp dont le calcul se trouve dans l’analyse financière de l’entreprise ci-jointe.
Autres informations
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible sur ce lien.
Dans le cadre de la nouvelle réglementation européenne PSFP (plateforme de services de financement participatif / règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020), vous trouverez la Fiche d'Informations Clés pour les Investisseurs récapitulant toutes les informations nécessaires sur l'investissement en cliquant sur le bouton « Fiche d’informations Clés (FICI) » situé sur cette même page.
Afin de couvrir le risque de défaillance, des suretés ont été attachées au financement PretUp :
En droit immobilier, une hypothèque est une sûreté réelle. La prise d’hypothèque est une démarche ayant la forme d’un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Une hypothèque peut être de premier ou de second rang. Le rang détermine l’ordre de priorité entre les différents organismes qui détiennent une garantie hypothécaire sur un même bien.
L’analyse patrimoniale du porteur de projet menée par nos équipes, notamment au regard de ses revenus ainsi que de son patrimoine immobilier net, nous a permis d’établir la cohérence de cette sûreté prise dans le financement de cette opération.
Les ratios du projet prévoient une couverture de prêt solide :
Le ratio « Loan-to-acquisition » LTA sur le projet est de 100 % (prêt du projet / prix d’acquisition).
> Il détermine la part de la dette financière sur le prix d’acquisition du projet.
Le ratio « Loan-to-cost » LTC sur le projet est de 82 % (prêt du projet / coût de revient).
> Il compare le niveau de la dette financière par rapport au coût de revient global du projet.
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès, frais de dossier et frais de gestion).
PretUp facture à l'emprunteur :
- Au montage du dossier : 5% TTC du montant collecté + 250€ TTC de frais de dossier.
- Frais de gestion calculés sur une base mensuelle de 0.0833 % HT du capital restant dû.
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.
Il est porté à l’attention des investisseurs qu'aucun conflit d’intérêt n'a été identifié sur ce projet.
| Les points positifs du projet | Les points d'attention du projet |
|---|---|
| Expérience du dirigeant dans les opérations immobilières | Endettement financier important |
| Mise en location de biens immobiliers qualitatifs | Refinancement du local par une banque (accord oral obtenu) |
| Commercialisation du projet très avancée | Contexte actuel du marché de l'immobilier |
Nous attirons l’attention de nos investisseurs sur les dispositions suivantes :
Investir dans un projet de financement participatif comporte des risques, y compris le risque de perte totale ou partielle du capital investi. L’investissement n’est pas couvert par les systèmes de garantie des dépôts ni par les systèmes d’indemnisation des investisseurs.
Le retour sur investissement n’est pas garanti. Ceci n’est pas un produit d’épargne, et il est conseillé de ne pas investir plus de 10 % de son patrimoine net dans des projets de financement participatif.
L’investisseur non averti bénéficie d’un délai de réflexion de 4 jours à compter de l’émission de son offre pour la retirer.