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Toute l'actualité du crowdfunding, de l'économie collaborative et de la FinTech
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Projets à financer | Boch22 #3 - Opération Maison Grelin Pontcharra
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Immobilier - Annecy (74)
Financement opération immobilière
Date de création :
2011
Nombre de salariés :
2
Chiffre d'affaires (2021) :
1 385 824 €
La SARL BOCH 22 (SIREN : 532 295 045) a été créée en avril 2011 sur Annecy, elle est spécialisée dans l'activité de marchands de biens. Cette société est la tête d’un groupe de sociétés détenues et gérées par Monsieur Frank BRUSCO. Ce dernier détient 65 % de la SARL BOCH 22. Monsieur Roger ZANNIER (industriel et patron français figurant dans les 150 plus grandes fortunes de France) détient 35 % des parts depuis janvier 2021.
Les différentes structures de groupe réalisent des opérations de marchands de biens de tout type : acquisition de terrain à bâtir, rénovation, promotion immobilière, etc.
Dans le cadre de ce projet, c’est la société DOUBLE T PROMOTION (SIREN 850 834 847), avec une augmentation en capital en cours à 425 000€, crée en avril 2019 qui gère les opérations d’achats des terrains et les différents travaux de viabilisation. La société BOCH 22 finance l’intégralité des opérations.
Voici le schéma juridique des deux sociétés qui supportent le projet :
Historique des projets Boch22 financés sur PretUp :
Projet 1 :
Retrouvez ici le lien de la page projet (financement de 200K€ mis en place en décembre 2021) de l'opération financée sur la commune Allevard
Mise à jour du 08 juin 2022 : les 5 terrains de l'opération Allevard ont été vendus pour un chiffre d'affaires cumulé de 453 000€ (cohérent par rapport au budget prévisionnel). Le remboursement de ce financement est prévu vers septembre/octobre 2022.
Projet 2 :
Retrouvez ici le lien de la page projet (financement de 315 012€ mis en place en juin 2022) de l'opération financée sur la commune Pontcharra
Suivi du dossier immobilier octobre 2022 : les travaux avancent conformément au planning avec une livraison prévue fin mars 2023 : livraison de 8 appartements et une maison (la vente de 2 biens sur 9 permettra le remboursement du financement PretUp)
Objet : Réhabilitation du bien et création de plusieurs lots immobiliers
La maison Grelin est à l'origine un hâteau du XVème siècle, qui était une ancienne abbaye des Frères convers de Tamié
Adresse du bien : 126 rue des Alpes à Pontcharra (38 530)
Réitération authentique intervenue le 12 mars 2021
Prix acquisition par la société Boch22 : 215 000€
Parcelles cadastrées : section AN N° 0229 et 0230
Permis de constuire n°038314 22 1011 : demande déposée le 25/03/2022, PC accordé le 3 juin 2022 (procès verbal huissier de constat d'affichage du permis de construire le 13/06/2022 & le 16/08/2022)
Surface terrain :1053 m² avec une surface de plancher de 582 m²
La commune de Pontcharra est composée de 7 200 habitants, elle est située entre Grenoble et Chambéry (avec une gare SNCF).
Photos du bien actuel :
Images du bien immobilier après réhabilitation :
Détail des 10 lots immobiliers
+ un garage vendu 60 000€ (acte définitif en décembre 2022)
Le prix de vente se situe dans les 3300€/m² pour des lots remis à neuf (le prix moyen du m² sur la commune de Pontcharra est de 2600-3105€/m² Source Immobilier Figaro / Meilleursagents / Efficity)
Bilan financier de l'opération
Le financement global de l'opération s'élève à 990k€ (prix d'acquisition + frais de notaire+ travaux)
L’objectif est la revente des onze lots immobiliers pour un montant total de 1 760 000€. La marge brute du projet, après financement, s’établit à environ 486 667K€ soit 28% (du prix de vente), permettant d'avoir une marge de sécurité en cas de vente plus basse des lots immobiliers.
Travaux
Le devis pour les travaux s'élève à 720K€ pour une surface de 600m², soit un prix de 1200€ le m². La société Boch22 a tenu compte dans le prévisionnel d'aléas pour un montant de 100K€ (budget travaux fixé à 600K€).
Calendrier
Démarrage des travaux en début d'année 2023 pour une durée de 8 mois. La commercialisation débutera à partir de septembre 2023. En tenant compte d'un délai de commercialisation de 6 mois, le remboursement du financement PretUp interviendra à partir de février 2024 (la vente de 3/4 lots permettra de couvrir le remboursement PretUp)
Monsieur Frank BRUSCO est le gérant depuis la création de la SARL BOCH 22 (SIREN 532 295 045) . Il détient 65 % des parts. Il est également le Président de la SAS DOUBLE T PROMOTION (SIREN 850 834 847). Expert dans l'activité marchand de biens, il gère des entreprises depuis plus de 20 ans.
Il a co crée en 1996 ALT Informatique, sa 1ere societe à l'âge de 18 ans, vendu en 1998. Il a participé pendant les années 2000 en tant que directeur financier et souvent actionnaire, associé à des grands noms de l'e commerce comme ( Photobox, Delamaison.fr, Melijoe.com ...) Il a co crée en 2014 Warwyck group Holding. il a co crée en 2019 F2M Holding de participation. Il a co crée en 2019 BM Construction.
Financement opération immobilière
La SARL BOCH 22 sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 400 000€ sur 18 mois à un taux fixe de 9% pour financer une partie des travaux nécessaire à cette opération immobilière "Maison Grelin"
Le prêt proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 18 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra grâce à la marge dégagée par la revente des lots. Un remboursement par anticipation sera effectué si les lots sont revendus avant la date de fin du prêt.
Le projet sera réalisé immédiatement et la mensualité sera d’environ 3000€. En cas de retard dans la commercialisation, une prorogation de 3/6 mois peut être demandée par l’emprunteur.
Plan de financement :
La société Boch22 apporte dans cette opération 60% des fonds (acquisition, étude, architecte et 300 000€ de budget travaux)
Conditions suspensives
Activité
En 2021, le chiffre d’affaires de la société s'est élevé à 142 792€ de CA net et 1.38M€ de produits d'exploitation (vente de biens en cours) (contre un CA en 2020 de 1,1 M€). L’excédent brut d’exploitation (EBE) est à -5232€ pour un résultat net de 14 288€ après impôts.
Structure financière
A fin 2021, les capitaux propres s'élèvent à 1 825 607€ pour un capital social de 1 600 950 €. Le gérant prévoit de remonter 400 000€ de comptes courant d'associés en fonds propres très prochainement
Les dettes financières sont composées d'un PGE (encours de 61349€) et 647K€ de dettes bancaires (liées à deux projets immobiliers en cours). Le capital restant dû du financement PretUp s'élève à 200K€ remboursé en septembre/octobre 2022 (les 5 terrains ont été vendus).
Perspectives 2022/2023
La société BOCH 22 a une dizaine de projets en cours dont 5 avec des permis de construire ou d’aménager ont été déposés. Le potentiel de vente est supérieur à 2 millions d’euros.
Analyse de la SAS DOUBLE T PROMOTION
Créée en 2019, la société DOUBLE T PROMOTION débute ses activités de marchands de biens. A fin 2021, le chiffre d’affaires s'élève à 613 162€ pour un bénéfice de 106 576€ (avec un endettement financier de 165 821€)
L'avis de l'analyste
La société a été rattachée à la classe de risque B - Risque faible (classe de risque considéré comme faible compte tenu de la prise d'une sûreté réelle (hypothèque)). Ci-joint l’analyse financière détaillée de la société BOCH 22.
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible sur ce lien.
Garantie hypothécaire
Une hypothèque de 1er rang sera mise en place sur le bien au profit des prêteurs par notaire.
En droit immobilier, une hypothèque est une sûreté réelle. La prise d’hypothèque est une démarche ayant la forme d’un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Une hypothèque peut être de premier ou de second rang. Le rang détermine l’ordre de priorité entre les différents organismes qui détiennent une garantie hypothécaire sur un même bien.
Caution solidaire notariée
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle a été demandée au nom de Frank BRUSCO à hauteur du montant de financement PretUp.
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès et frais de gestion)
PretUp facture à l'emprunteur : 5 % HT du montant collecté + 1 % HT des remboursements.
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.
Il est porté à l’attention des investisseurs qu'aucun conflit d’intérêt n'a été identifié sur ce projet.