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Toute l'actualité du crowdfunding, de l'économie collaborative et de la FinTech
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Projets à financer | IMS INVEST - Yutz
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Immobilier - Thiaucourt-Regniéville (54)
Financement d'une opération immobilière à Yutz (57)
Date de création :
2019
Nombre de salariés :
2
Chiffre d'affaires (2023) :
904 279 €
La société à responsabilité limitée IMS Invest (SIREN 850944372), au capital social de 10 000€, a été créée en mai 2019 à Thiaucourt Regniéville en Meurthe et Moselle. La société est spécialisée dans les opérations de marchand de biens en Lorraine.
La société est dirigée par Monsieur Florian HUBERT et Monsieur Dorian QUERU, qui détiennent chacun 50% des parts via leurs structures repectives DLL (SIREN 534132980) et ORAVA (SIREN 884029174).
IMS INVEST a déjà eu recours à un financement PretUp en 08/2022 pour un montant de 57 000€ sur 9 mois (intégralement remboursé à ce jour). Retrouvez ici la fiche projet : IMS Invest - Opération immoiblière Bouligny
Les associés ont également fait appel à PretUp pour financer plusieurs opérations via la société IMS CAPITAL (SIREN 889315420) :
La projet consiste à acquérir un immeuble d’une surface habitable de 316m2 situé 12 rue des prés à Yutz (57970), figurant au cadastre section 19 n°555/152, n°553/152, n°555/152 Lieudit rue des Prés et n° 556/152 Lieudit rue des Jardins.
L'immeuble est composé de 7 logements (1 studio de 26m2 et 6 F2 de 35 à 57m2) répartis sur 3 niveaux. Les étiquettes DPE vont de E à F, selon les appartements.
Le bien sera revendu en l’état, les travaux de rénovation de la façade et des communs seront à la charge de l’acheteur.
Deux appartements sont actuellement loués (depuis 2013 et 2021), loyers mensuels de 400€ et 450€ hors charges.
Le prix d'achat est de 355 000€ + 15000€ de frais de négociation.
Yutz est une ville située dans le département de la Moselle. Elle comptait 17304 habitants en 2020 pour une superficie de 14km2.
Cette commune associe les avantages de la grande ville en termes de commerces, de services et d'associations mais aussi le calme des quartiers résidentiels au bord de l'Aéroparc, grand espace vert au coeur de la ville.
Yutz est le compromis idéal pour les familles frontalières car à 30km de la ville de Frisange au Luxembourg. L'immeuble se trouve à 7km de la gare de Thionville desservant Metz et Luxembourg.
La Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne a accordé un prêt de 330K€ (77% du montant de l'opération) pour le financement de l’acquisition, remboursable sur une durée de 24 mois in fine. Le financement PretUp de 66K€ représente 15% du besoin total.
L’apport constitué inclus la couverture du besoin en fonds de roulement généré par le paiement des échéances du prêt bancaire et du financement PretUp sur une durée de 6 mois.
Les loyers encaissés des deux logements actuellement loués (950€ par mois au total soit 5700€ sur 6 mois) permettront de couvrir une partie de ce BFR.
L’achat se fait au prix de 1123€ / m2, bien en dessous des prix constatés sur le marché (2100 à 2300€ / m2), le bien étant vendu à la suite d’une faillite civile et nécessitant des travaux de rénovation.
La revente se fera en bloc au prix de 499K€ (1580€ / m2). Un compromis de vente a été signé le 23/05/2024, les acheteurs financent le bien sans prêt bancaire.
Sur ces bases, le bilan financier fait apparaître une marge brute de 117K€ soit 24% du prix de vente.
Après déduction des frais liés aux financements Banque Populaire et PretUp, la marge nette sera maintenue à 69K€ soit 14% du prix de vente.
Monsieur Florian HUBERT, né en 1985, est le gérant d'IMS Invest - Gérant de sa holding personnelle DLL Holding SIREN 534132980) . Il est affilié au réseau Immérialys (1er réseau de marchand de biens en France) depuis 2018. Auparavant, il était Directeur dans la Distribution (Carrefour Contact, 8 à Huit) et Gérant d'une salle de sport Keep Cool.
Monsieur Dorian QUERU, né en 1987, est le Gérant associé d'IMS Invest. - Gérant de sa holding personnelle Orava SIREN 884029174. Il est affilié au réseau Immérialys (1er réseau de marchand de biens en France) depuis 2019. Auparavant, il était comptable dans différents cabinets en France et au Luxembourg.
Financement d'une opération immobilière à Yutz (57)
La SAS IMS INVEST sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 66 000€ sur 12 mois à un taux fixe de 10.5% pour financer l’acquisition d’un immeuble à Yutz en Moselle.
Le financement principal sera effectué par la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne.
Le crédit proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 12 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra grâce à la marge dégagée par la revente de l'immeuble. Le projet sera réalisé fin juillet et la mensualité sera de 632€.
La date de réitération authentique chez le notaire est fixée le 25 juillet 2024.
Activité et structure financière
Sur le dernier bilan clos le 30/09/2023, la société IMS INVEST a réalisé un chiffre d'affaires de 904K€, en recul de 24% par rapport à l'année précédente, les associés ayant priorisé leur deuxième société IMS CAPITAL pour réaliser les dernières opérations. Actuellement, plusieurs opérations via IMS INVEST sont à nouveau en cours afin de redynamiser son activité sur les prochaines années.
L'excédent brut d'exploitation était de 37K€. Les fonds propres sont de 11K€ (impactés par le résultat déficitaire en 2023) et l'endettement composé de deux prêts bancaires avec un capital restant dû global de 52K€, ainsi que de 154K€ en comptes courants d'associés.
Cotation
La société a été rattachée à la classe de risque "C -" / Risque modéré déterminée par la cotation interne de PretUp dont le calcul se trouve dans l’analyse financière de l’entreprise ci-jointe.
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible sur ce lien.
Dans le cadre de la nouvelle réglementation européenne PSFP (plateforme de services de financement participatif / règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020), vous trouverez la Fiche d'Informations Clés pour les Investisseurs récapitulant toutes les informations nécessaires sur l'investissement en cliquant sur le bouton « Fiche d’informations Clés (FICI) » situé sur cette même page.
Afin de couvrir le risque de défaillance, deux cautions personnelles solidaires et indivisibles ont été demandées, l'une au nom de Monsieur Florian HUBERT et l'autre au nom de Monsieur Dorian QUERU à hauteur du montant de financement PretUp (capital, intérêts et commissions inclus).
L’analyse patrimoniale des porteurs de projet menée par nos équipes, notamment au regard de leurs revenus ainsi que de leur patrimoine immobilier net, nous a permis d’établir la cohérence de cette garantie prise dans le financement de cette opération.
La présence d'un prêt bancaire principal ne permet pas de prendre une hypothèque de 1er rang cependant, afin de garantir le remboursement du prêt dès la finalisation de l'opération, il a été donné au notaire un ordre irrévocable de verser le montant du capital dû à PretUp lors de la vente du bien.
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès, frais de dossier et frais de gestion).
PretUp facture à l'emprunteur :
- Au montage du dossier : 5% TTC du montant collecté + 250€ TTC de frais de dossier.
- Frais de gestion calculés sur une base mensuelle de 0.0833 % HT du capital restant dû.
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.
Il est porté à l’attention des investisseurs qu'aucun conflit d’intérêt n'a été identifié sur ce projet.
| Les points positifs du projet | Les points d'attention du projet |
|---|---|
| La pré-commercialisation en bloc | L'absence de garantie réelle sur le bien |
| L'expérience des opérateurs | Les aléas classiques sur une opération de marchand de biens (retards travaux, délais de revente, etc.) |
| L'historique PretUp favorable | La structure financière de la société |
Nous attirons l’attention de nos investisseurs sur les dispositions suivantes :
Investir dans un projet de financement participatif comporte des risques, y compris le risque de perte totale ou partielle du capital investi. L’investissement n’est pas couvert par les systèmes de garantie des dépôts ni par les systèmes d’indemnisation des investisseurs.
Le retour sur investissement n’est pas garanti. Ceci n’est pas un produit d’épargne, et il est conseillé de ne pas investir plus de 10 % de son patrimoine net dans des projets de financement participatif.
L’investisseur non averti bénéficie d’un délai de réflexion de 4 jours à compter de l’émission de son offre pour la retirer.