Inscription Newsletter
Toute l'actualité du crowdfunding, de l'économie collaborative et de la FinTech
Toute l'actualité du crowdfunding, de l'économie collaborative et de la FinTech
Projets à financer | DMF INVEST #4
Partager ce projet :
Immobilier - Vallauris (06)
Financement d'une opération immobilière à NICE (06)
Date de création :
2018
Nombre de salariés :
2
Chiffre d'affaires (2023) :
416 008 €
La société par actions simplifiée DMF INVEST (SIREN : 834478729), créée en janvier 2018 à Vallauris dans le Sud-Est de la France, est spécialisée dans l'activité de marchands de biens pour des opérations rapides avec des budgets maitrisés.
Depuis sa création en janvier 2018 la société DMF INVEST a réalisé principalement :
- Une opération de 9 lots d’habitation à Golfe-Juan dénommée « Palmeraie » terminée en 2020
- Une opération de 6 lots d’habitation à Peymeinade terminée en 2021
- Une opération d'une maison de luxe sise à Vallauris en 2021
- Une opération de 6 lots d'habitation à Vallauris financée par Pretup en 2022
En juin 2024, La société DMF INVEST a réalisé une opération de marchands de bien à NICE (06000), Avenue du parc MOSCA financée par PretUp pour un montant de 185 000€ concernant une maison avec petit jardin (DMF INVEST #3). Pour ce bien, un acquéreur a été trouvé et la vente sera réalisé en septembre 2024. A l'issue de la vente, DMF INVEST procédera à un remboursement anticipé total dès qu'elle aura reçu les fonds de la vente.
Vous trouverez le descriptif du dernier projet sur ce lien.
Projet immobilier
L’opération consiste en l’acquisition d’un appartement de trois pièces (dont une en mezzanine) d'une surface de 82m² situé au quatrième étage dans un immeuble dénommé LE CHERET à NICE.
L’ensemble figure au cadastre section KW n°108, AV FLEURS, surface 00 ha 14 a 68 ca.
Le prix d’achat est de 250 000 € hors frais de notaire.
La société DMF INVEST sollicite un financement de 240 000 € pour une opération immobilière d’achat-revente à NICE (06000), 27 Avenue des Fleurs.
La date de validité de la promesse de vente à été prorogée jusqu'au 5 août 2024.
Concernant l'opération, les dirigeants de DMF INVEST vont rénover la salle de bains et la chambre voisine.
Les travaux de rénovation sont estimés à environ 10 000 €. Les dirigeants prévoient, en plus de ce montant, des aléas d'un montant de 5 000 € soit une enveloppe travaux de 15 000 € maximum.
Plan de financement et Bilan financier
Pour cette opération, la société DMF INVEST apporte 62 750 €.
Le coût d'acquisition comprend le prix d'achat et les frais de notaire (voir ci-dessous bilan financier).
Le BFR retenu comprend les frais d'hypothèque et le financement PretUp (frais de garantie, intérêts, commission de succès et frais de dossier).
Le bilan financier de l'opération fait apparaitre une marge brute de 109 000 € soit 29% du montant de la revente. Après déduction des frais de financement PretUp, la marge nette s'établira à 64 560 €.
Le prix de la revente est fixé à 380 000 € soit 4 634 €/m² c'est à dire en-dessous du prix moyen de 4 895 €/m² estimé par meilleursagents.com.
Commercialisation :
La commercialisation débutera après l'acquisition et la réalisation des travaux.
Simulation d'une commercialisation à un prix plus faible (scénario pessimiste) : avec un prix inférieur à 5% par rapport à l'hypothèse standard soit un prix à 361 000 €, la marge nette après financement PretUp ressortira positive à 45 560 € :
Urbanisme
Aucune formalité d'urbanisme n'est nécessaire pour cette opération
Le calendrier
Monsieur Dominique MOREAU, né en 1947, est le président de la société DMF INVEST, qui a pour objectif de transmettre l'entreprise à son fils Monsieur Didier MOREAU
Monsieur Didier MOREAU, né en 1970, a été nommé directeur général de la société DMF INVEST en février 2023. C'est le fils de Monsieur Dominique MOREAU.
Financement d'une opération immobilière à NICE (06)
La SAS DMF INVEST sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 240 000 € sur 12 mois à un taux fixe de 10,5 % pour financer l'acquisition d’un appartement F3 à NICE d'une superfice de 82m².
La signature de l’acte d’achat est fixée pour le 05 août 2024.
Le prêt proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 12 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra au moment de la revente de l'immeuble (un remboursement par anticipation sera probablement effectué avant la date de fin du prêt PretUp).
Le projet PretUp sera réalisé immédiatement après la collecte et la mensualité sera d’environ 2 300€.
La société DMF INVEST a déjà fait appel à PretUp :
Délai juridique de l’opération :
La signature définitive de l'acte de vente chez le notaire est prévue début août 2024.
La mise en place du financement avec la prise de garantie interviendra fin juillet 2024. La première échéance de ce projet sera probablement fixée le 05 septembre 2024.
Activité et structure financière
Sur l'exercice clos en décembre 2023, la société DMF INVEST a réalisé un chiffre d'affaires de 416 008€ pour un résultat d'exploitation de 104 853€. Les fonds propres s'élèvent à 14 838€ à fin décembre 2023 pour un capital social de 1 000€.
L'endettement est constitué de prêts bancaires pour un montant global d'environ 940 000€ au 31/12/2023. La dernière ligne PretUp d'un montant de 220 000€ a été intégralement remboursée en 2022. L'endettement est lié à une opération sur Juan Les Pins qui se finalise au mois de juillet 2024 (qui rapportera 120 000€ en trésorerie à l'entreprise).
Le Président, Monsieur Dominique MOREAU, a apporté 155 252€ en compte-courant d'associés au 31/12/2023.
Cotation
La société a été rattachée à la classe de risque "C-" / Risque Modéré déterminée par la cotation interne de PretUp dont le calcul se trouve dans l’analyse financière de l’entreprise ci-jointe.
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible sur ce lien.
Dans le cadre de la nouvelle réglementation européenne PSFP (plateforme de services de financement participatif / règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020), vous trouverez ci joint la Fiche d'informations clés pour les investisseurs récapitulant toutes les informations nécessaires sur l'investissement.
Caution personnelle et solidaire notariée
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle notariée a été demandée auprès du dirigeant à hauteur du montant de financement PretUp. L’analyse patrimoniale du porteur de projet (détenant plusieurs SCI) menée par nos équipes, notamment au regard de leurs revenus ainsi que de leur patrimoine immobilier net, nous a permis d’établir la cohérence de cette garantie prise dans le financement de cette opération.
Garantie hypothécaire de premier rang
Une hypothèque de 1er rang inscrite sur le lot immobilier sera mise en place sur le bien au profit des prêteurs.
En droit immobilier, une hypothèque est une sûreté réelle. La prise d’hypothèque est une démarche ayant la forme d’un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Une hypothèque peut être de premier ou de second rang. Le rang détermine l’ordre de priorité entre les différents créanciers qui détiennent une garantie hypothécaire sur un même bien.
La LTV (Loan To Value), qui est le montant de l'emprunt ramené au montant de l'actif financé est de 96%.
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès, frais de dossier et frais de gestion).
PretUp facture à l'emprunteur :
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.
Il est porté à l’attention des investisseurs qu'aucun conflit d’intérêt n'a été identifié sur ce projet.
| Les points positifs du projet | Les points d'attention du projet |
|---|---|
| Expérience du dirigeant | Contexte actuel du marché de l'immobilier |
| Garanties du projet (hypothèque de rang 1) | Aléas classiques sur une opération de marchand de biens (retards travaux, délais de revente, etc.) |
| Localisation du bien et marché immobilier dynamique sur Nice | Entreprise de petite taille |
Nous attirons l’attention de nos investisseurs sur les dispositions suivantes :
Investir dans un projet de financement participatif comporte des risques, y compris le risque de perte totale ou partielle du capital investi. L’investissement n’est pas couvert par les systèmes de garantie des dépôts ni par les systèmes d’indemnisation des investisseurs.
Le retour sur investissement n’est pas garanti. Ceci n’est pas un produit d’épargne, et il est conseillé de ne pas investir plus de 10 % de son patrimoine net dans des projets de financement participatif.
L’investisseur non averti bénéficie d’un délai de réflexion de 4 jours à compter de l’émission de son offre pour la retirer.