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Projets à financer | CLS IMMO-PRESTIGE #3
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Immobilier - Le Haillan (33)
Refinancement - mise en location saisonnière courte durée d’un bien avant revente
Date de création :
2018
Nombre de salariés :
2
Chiffre d'affaires (2022) :
967 588 €
La société CLS IMMO PRESTIGE (SIREN 834820672) réalise des opérations de marchands de biens depuis 2018 dans la région bordelaise.
Elle est détenue à 50/50 par les époux BENCHENA Samy (23/03/80) et Carine (présidente – née NARBONNE– 17/05/74).
Anciens fonctionnaires territoriaux, M et MME BENCHENA ont réalisé de nombreuses opérations à titre privé de rénovation et de revente. Afin de poursuivre leurs projets à plus grande échelle, M et MME BENCHENA ont pris la décision de créer la société CLS IMMO-PRESTIGE.
Cette société a déjà bénéficié de deux financements PretUp qui ont été intégralement remboursés à ce jour :
Projet immobilier :
Le projet consiste à refinancer les fonds propres mobilisés lors de l'acquisition du bien immobilier situé à Artigues-Près-Bordeaux (38 rue des Vendangeurs) en mars 2022 dans le cadre d’une opération de marchand de biens (achat, rénovation intérieure/extérieure et construction d’une piscine, puis revente).
Cette opération avait été financée à hauteur de 215K€ par PretUp et de 299K€ sur les fonds propres de la société.
L'encours PretUp ayant été soldé en juin dernier, CLS IMMO PRESTIGE a désormais la pleine propriété du bien, sans qu'aucun encours financier n'y soit attaché.
Maison avant et après rénovation :
Façade arrière et piscine :
Intérieur :
Le refinancement de cet apport permettrait à M. et Mme BENCHENA de réaliser d’autres opérations immobilières tout en conservant le bien dans le patrimoine de la société.
En effet, compte tenu du potentiel locatif de la maison (celle-ci a été mise en location saisionnière sur la saison printemps-été 2023 avec succès), les associés ont décidé de la conserver pendant une période supplémentaire de 18 mois pour la proposer en location courte durée (bail mobilité puis location saisonnière durant la période estivale).
Le bien sera alors mis en vente à partir de septembre 2024.
Phases du projet :
- Location en bail mobilité (courte durée) du 15 septembre au 15 mai, loyer mensuel 3500€ (estimation réalisée par un agent immobilier)
- Location à la nuitée (type AirBnB) du 15 mai au 30 août, 700€ par nuit avec 60 nuits d’occupation sur la période.
- Commercialisation du bien à partir de septembre 2024.
Bilan financier de l'opération :
Le paiement mensuel des intérêts PretUp sera couvert par les loyers générés sur la période.
Le remboursement in fine du prêt sera réalisé grâce au fruit de la vente du bien dont la valeur actuelle se situe entre 600 000 et 640 000€ (soit entre 3158€ et 3368€ le m2) en cohérence avec l’estimation réalisée sur le site Meilleurs Agents, soit une couverture du prêt sollicité à plus de 200% et un ratio LTV (Loan to Value - Montant de la dette sur valeur de l'actif immobilier) situé entre 47% et 50%.
Madame Benchena Carine, née en 1974, est la présidente de la société.
Refinancement - mise en location saisonnière courte durée d’un bien avant revente
La société CLS IMMO PRESTIGE sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 300 000€ sur 18 mois à un taux fixe de 10% pour refinancer l'apport en fonds propres effectué lors de l'acquition du bien à Artigues-Près-Bordeaux.
La trésorerie re dégagée sur ce bien permettra à la société de lancer d'autres opérations immobilières.
Le crédit proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement à hauteur de 2749€.
Les loyers encaissés prévisionnels seront de 5833€ par mois en moyenne, et permettront donc de couvrir les mensualités à venir.
La durée du projet a été fixée à 18 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra grâce à la revente du bien immobilier.
Délai juridique de l’opération :
Sur ce projet, le prêt sera uniquement mis en place quand la condition suspensive, ci-dessous, aura été levéee :
· Hypothèque de premier rang formalisée (prêteurs PretUp en bénéficiaires)
La mise en place du financement interviendra d'ici la fin du mois de septembre. La première échéance de ce projet sera probablement fixée le 05 novembre 2023.
Activité et structure financière
La société CLS IMMO PRESTIGE enregistre un chiffre d’affaires de 967K€ (dont 267K€ de stocks correspondant aux opérations en cours) en 2022, en hausse de 38%, avec un résultat net bénéficiaire de 21K€.
Le montant des emprunts de 224K€ visible au passif comprend l’encours PretUp de 215K€ mis en place dans le cadre de l’acquisition du bien d’Artigues. Ce prêt a été intégralement remboursé en juin 2023. On constate un solde de 696K€ en compte courant d’associés.
Cotation
La société a été rattachée à la classe de risque B- Risque Faible déterminée par la cotation interne de PretUp dont le calcul se trouve dans l’analyse financière de l’entreprise ci-jointe.
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible sur ce lien.
Caution personnelle notariée :
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle notariée a été demandée au dirigeant à hauteur du montant de financement PretUp.
L’analyse patrimoniale du porteur de projet menée par nos équipes, notamment au regard de ses revenus ainsi que de son patrimoine immobilier net, nous a permis d’établir la cohérence de cette garantie prise dans le financement de cette opération.
Garantie hypothécaire :
Une hypothèque de 1er rang sera mise en place sur le bien immobilier au profit des prêteurs (LTV de 47%).
En droit immobilier, une hypothèque est une sûreté réelle. La prise d’hypothèque est une démarche ayant la forme d’un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Une hypothèque peut être de premier ou de second rang. Le rang détermine l’ordre de priorité entre les différents organismes qui détiennent une garantie hypothécaire sur un même bien.
Frais pour les prêteurs et l'emprunteur
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès, frais de dossier et frais de gestion).
PretUp facture à l'emprunteur :
- Au montage du dossier : 4.5% TTC du montant collecté + 250€ TTC de frais de dossier.
- Frais de gestion calculés sur une base mensuelle de 0.0833 % HT du capital restant dû.
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.
Sources de conflits d'intérêt
Il est porté à l’attention des investisseurs qu'aucun conflit d’intérêt n'a été identifié sur ce projet.
| Les points positifs du projet | Les points d'attention du projet |
|---|---|
| Bien immobilier déjà financé en intégralité et rénové | Risques liés à la location de courte durée |
| Qualité de l'emplacement | Contexte actuel du marché de l'immobilier impactant les délais de commercialisation |
| Garanties solides (hypothèque de rang 1 et caution notariée) | Société de petite taille |