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Toute l'actualité du crowdfunding, de l'économie collaborative et de la FinTech
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Projets à financer | AVALON #2
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Immobilier - Rixheim (68)
Financement d'un apport pour l'acquisition d'un bâtiment d'activités à Wittelsheim près de Mulhouse en Alsace.
Date de création :
2018
Nombre de salariés :
1
Chiffre d'affaires (2022) :
96 420 €
La société par actions simplifiée AVALON (SIREN 837858216) a été créée en février 2018 à Rixheim en Alsace, société de type foncière-holding.
La société effectue des investissements en recherchant des locataires de qualité dans différents secteurs d'activités (résidence sénior, commerce, bureaux, location meublée, habitation résidentielle) afin de diversifier son portefeuille.
La société est une structure familiale dirigée par Monsieur Florent MIRBEY. La société détient des participations dans les sociétés "Columbus Partners" (50%) et "Onyx Investissements SARL" (50%) et "Horizon SARL" (30%).
Liste des actifs appartenant directement et indirectement à la société AVALON :
La société AVALON avait déjà sollicité PretUp en mars 2023 dans le cadre du financement d’une opération immobilière à Saint Louis (68). Montant prêté : 55 000€ sur 18 mois in fine à 10%.
Vous pouvez retrouver le détail de cette opération en cliquant sur ce lien.
A noter que M. MIRBEY a obtenu un accord de ALSABAIL (structure de financement détenue par la Collectivité Européenne d'Alsace et la BPI) pour un refinancement en crédit-bail immobilier à hauteur de 258 650€ sur 60 trimestres (180 mois) qui permettra de solder l’encours PretUp ainsi que l’emprunt bancaire à partir du mois de novembre 2023.
Le projet concerne un bâtiment d’activité de 561m2 situé 8 rue d’Italie à Wittelsheim (68), à proximité de Mulhouse, au coeur d'une zone d'activité économique (ZAE Heiden Ouest).
Le bien est composé de 3 cellules d’activité actuellement louées via des baux commerciaux classiques (3-6-9). Les loyers perçus s’élèvent actuellement à 45 000€ par an et seront revalorisés chaque année avec un loyer cible de 55 000€ à un horizon de 3 ans.
Prix d’acquisition : 600 000€ + 42 500€ de frais de notaire.
Stratégie de l'acquisition
La stratégie de la société Avalon est simple : acheter des locaux qui vont se valoriser dans le temps et diversifier les actifs au maximum. Le projet de Wittelsheim correspond à cette stratégie : acheter en pleine propriété ces locaux.
Les loyers sont actuellement sur la fourchette basse du marché représentant des loyers cumulés annuels de 45 000€ HT. L'objectif est de valoriser les loyers à la hausse en visant 1500 € HT par mois et pour chaque cellule afin d'arriver à des revenus annuels de 54000€ HT.
Les 3 locataires de ce bâtiment d'activités sont Sudac Air Services, Cala et Sergaz.
Plan de financement de l'opération
Le financement du prix de vente et des frais de notaire s’effectuera via un crédit-bail immobilier de 642 500€. L’enveloppe PretUp de 80 000€ permettra de couvrir l’apport demandé par le crédit-bailleur ainsi que les frais liés au financement.
Calendrier
Monsieur Florent MIRBEY, né en 1991, est le Directeur Général de la société SAS Avalon.
Il détient la société "Colombus Partners SAS", qui a cédé la licence de marque "Arthur LOYD", pour devenir "1 DEAL" spécialisée dans l'immobilier commercial
Monsieur MIRBEY a travaillé chez BNP Paribas Real Estate en tant que consultant en immobilier d'entreprise, négociation de baux, conseils et accompagnements des sociétés, optimisation des surfaces, recherche de locaux, vente à investisseurs
Financement d'un apport pour l'acquisition d'un bâtiment d'activités à Wittelsheim près de Mulhouse en Alsace.
La société AVALON sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 80 000€ sur 18 mois à un taux fixe de 10% pour financer un apport dans le cadre de l’acquisition d’un bâtiment d’activité en crédit-bail immobilier.
Le crédit proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 18 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra grâce aux loyers perçus et à la trésorerie de la société.
Le fruit de la vente des deux appartements appartement à la société ONYX (détenue à 50% par AVALON), actuellement en cours de commercialisation, permettra de solder l’encours PretUp sollicité. L’opération devrait se finaliser au 1er trimestre 2024 avec une plus-value estimée à 300 000€.
Activité et structure financière
Sur l’exercice 2022 la société AVALON a réalisé un chiffre d’affaires de 96K€.
On retrouve à l’actif de son bilan des immobilisations corporelles (terrains et constructions) valorisées à hauteur de 667K€ net.
Elle dispose de 74K€ de fonds propres, soit 9% du total de son bilan. Les dettes financières sont composées de 539K€ de prêts bancaires à moyen et long terme (souscrits pour l’acquisition de biens immobiliers) et 175K€ de comptes courants d’associés et dettes groupe (société ONYX).
Cotation
La société a été rattachée à la classe de risque B- déterminée par la cotation interne de PretUp dont le calcul se trouve dans l’analyse financière de l’entreprise ci-jointe.
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible sur ce lien.
Caution solidaire notariée
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle notariée a été demandée au dirigeant à hauteur du montant de financement PretUp. L’analyse patrimoniale du porteur de projet menée par nos équipes, notamment au regard de ses revenus ainsi que de son patrimoine immobilier net, nous a permis d’établir la cohérence de cette garantie prise dans le financement de cette opération.
Hypothèque de 2ème rang déportée
Une hypothèque de 2ème rang sera mise en place sur un des biens immobiliers de la société situé à Montpellier au profit des prêteurs sis 13 rue Foch 34000 Montpellier. La valeur actuelle du local est de 280 000€ avec un encours financier de 124 000€ auprès de la banque. Le delta disponible permet de couvrir le montant du financement PretUp.
En droit immobilier, une hypothèque est une sûreté réelle. La prise d’hypothèque est une démarche ayant la forme d’un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Une hypothèque peut être de premier ou de second rang. Le rang détermine l’ordre de priorité entre les différents organismes qui détiennent une garantie hypothécaire sur un même bien.
Frais pour les prêteurs et l'emprunteur
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès, frais de dossier et frais de gestion).
PretUp facture à l'emprunteur :
- Au montage du dossier : 5% TTC du montant collecté + 250€ TTC de frais de dossier.
- Frais de gestion calculés sur une base mensuelle de 0.0833 % HT du capital restant dû.
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.
Sources de conflits d'intérêt
Il est porté à l’attention des investisseurs qu'aucun conflit d’intérêt n'a été identifié sur ce projet.
| Les points positifs du projet | Les points d'attention du projet |
|---|---|
| Expérience du dirigeant dans les opérations immobilières à travers ses sociétés | Endettement financier important |
| Cellules commerciales déjà louées | Remboursement du prêt conditionné à la vente des biens appartenant à la société fille ONYX. |
| Opération en immobilier commercial | Annuités non couvertes en intégralité par les loyers encaissés |